300 imóveis à venda a partir de R$ 12.500 no ES
Imóveis tomados pelos bancos por causa de dívidas estão em oferta com preços até 50% menores
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O atraso em parcelas de financiamentos imobiliários leva bancos a retomar e colocar a venda cerca de 300 imóveis todo mês no Espírito Santo.
Entre os bens, há lotes, casas, apartamentos e salas comerciais, vendidas com lances iniciais a partir de R$ 12.500 e descontos que chegam a 50%.
Além de leilões, bancos ainda comercializam imóveis retomados por meio de vendas diretas e até licitação aberta. A maior parte dos imóveis é apartamento de dois quartos.
O advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Espírito Santo (OAB/ES), Fábio Neffa Alcure, explicou que a retomada de imóveis pelos bancos ocorre principalmente em contratos de financiamento, frequentemente sob a modalidade de alienação fiduciária.
“Em geral, o banco pode dar início ao processo de retomada após três meses de inadimplência, embora esse prazo possa variar conforme o contrato”.
Ele apontou que a operação, assim como o leilão do imóvel, é conduzido de forma extrajudicial. “Adquirir esse tipo de imóvel, sem dúvida, pode ser uma oportunidade de pagar valor abaixo do preço de mercado. No entanto, alguns cuidados devem ser adotados”.
Entre eles, o advogado citou que deve-se avaliar o estado físico do imóvel, considerando possível custo com reforma, além de confirmar a ausência de dívidas, pendências judiciais e administrativas que possam afetar a transação.
Ele indica consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário, para analisar o caso.
O advogado especializado em Direito Imobiliário Lucas Meireles também destacou que é possível adquiri o imóvel por um valor bem abaixo do mercado nesses casos.
No entanto, frisou que é importante estar bem assessorado, a fim de garantir que todas as exigências legais foram cumpridas e evitar nulidade do leilão. “Um ponto importante é que, em alguns casos, o morador inadimplente, que perdeu o imóvel, se recusa a deixar o local, fazendo com que o comprador tenha que mover ação na Justiça para tomar a posse do bem.”
O advogado do ramo imobiliário Diovano Rosetti frisou que o ano deva fechar com uma média de 3.500 imóveis retomados por bancos no Estado.
No caso de imóveis que vão a leilão, ele reforçou que o ideal é que a pessoa interessada na propriedade, de preferência, visite o local. “É preciso analisar o edital, ver se tem débito condominial e outras dívidas, como de IPTU”.
Entenda
Retomada do imóvel
O banco pode reaver o imóvel em qualquer hipótese em que ele seja a própria garantia do financiamento.
A forma mais comum de financiamento é a “alienação fiduciária”, em que o bem permanece em nome da instituição bancária e apenas é transferida ao comprador após a quitação.
Esta modalidade dá ao banco a facilidade de se reaver o imóvel, em caso de atrasos, de forma extrajudicial.
Inadimplência
Em geral, o banco pode dar início ao processo de retomada após três meses de inadimplência, embora o prazo possa variar conforme o contrato.
A retomada acontece após o banco (com o Cartório de Registro de Imóvel) notificar o devedor para pagar o débito. Caso não haja o pagamento no prazo, o bem será consolidado no patrimônio da instituição financeira.
Leilão e venda
O imóvel retomado pelo banco deve ser levá-lo a leilão em 30 dias.
No primeiro leilão, o bem será ofertado pelo valor de sua avaliação. Caso não haja propostas, o imóvel será levado para um segundo leilão e ofertado pelo valor suficiente para cobrir a dívida executada pelo banco. Assim, é possível adquiri o imóvel por um valor muito abaixo do mercado.
Caso não haja comprador, o imóvel entra para o estoque da instituição financeira, que pode optar por outras formas, como venda direta.
No Espírito Santo
Cerca de 3.500 imóveis devem ser retomados este ano pelos bancos por causa da inadimplência.
Cerca de 300 estão indo a leilão ou à venda pelos bancos este mês por causa da falta de pagamento, com descontos que chegam a 50% em relação ao valor avaliado do imóvel.
Além da venda direta e leilões extrajudiciais, há também leilões judiciais – em casos que a Justiça determina o leilão para sanar algum tipo de dívida. Há leilão em que os lances por sala comercial chegam a R$ 12.500.
Cuidados antes da compra
É preciso analisar o edital. Os leilões costumar ter regras próprias de parcelamento. Alguns promovidos pela Caixa, por exemplo, costumam permitir a utilização do FGTS como parte do pagamento do bem leiloado.
Deve-se avaliar o estado físico do imóvel, considerando possíveis custos com reformas. Também é fundamental confirmar a ausência de dívidas, pendências judiciais e administrativas que possam afetar a transação.
Se o imóvel estiver ocupado, a desocupação ficará por conta do comprador, que possivelmente dependerá de uma ação judicial.
Se possível, o interessado deve ir até o imóvel olhar as condições. Especialistas indicam consultar um advogado da área do Direito Imobiliário, para analisar o caso concreto.
Algumas oportunidades
Caixa
Imóveis à venda podem ser encontrados no site, clicando aqui.
Apartamento em Cariacica, no Mochuara Residencial Clube, com 2 quartos, 1 vaga na garagem. Lances a partir de R$ 252 mil (1º leilão - 05/12) e R$ 192.329 (2º leilão).
Apartamento de dois quartos Balneário de Carapebus. Valor de avaliação: R$ 137 mil. Valor mínimo de venda: R$ 82.200.
Nova lei pode aumentar retomada por causa de dívidas
A aprovação recente do chamado Marco Legal das Garantias dá a possibilidade de que o mesmo imóvel seja dado como garantia de diferentes empréstimos. Mas será que a medida pode aumentar o número de bens tomados pelos bancos?
O advogado especializado em Direito Imobiliário Lucas Meireles explicou que o ponto central da alteração na legislação foi a utilização do imóvel como garantia de múltiplas dívidas. Antes, isso só era possível para um único empréstimo.
A intenção dos legisladores, segundo ele, é permitir um maior acesso a crédito, com a possibilidade reduzir a taxa de juros. “A crítica é justamente que esse excesso de crédito pode acabar levando os indivíduos a um superendividamento, o que poderá culminar com justamente a perda destes imóveis”.
Para o tabelião de Notas do 2º Ofício de Vitória em Jardim Camburi e doutorando em direitos e garantias fundamentais, Rodrigo Reis Cyrino, a nova lei do marco das garantias visa facilitar o crédito, já que os bancos vão estar mais seguros de liberar financiamentos. “Se tiver inadimplência, o banco vai estar mais seguro de cobrar dívida”.
O tabelião ainda reforçou que tudo vai poder ser executado extrajudicialmente. “Não será necessária uma decisão judicial, o que também dá mais autonomia para os bancos emprestarem dinheiro para o mercado imobiliário”, enfatizou.
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