É possível reduzir valor do aluguel?
IGP-M, correção mais usada nos imóveis, teve deflação. Alguns contratos permitem queda no preço pago, mas com limitações
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O índice que corrige a maioria dos contratos de aluguel fechou 2023 em deflação, ou seja, em “inflação negativa”.
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ficou negativo em 3,89%. E, por causa disto, é possível pagar menos pela locação do imóvel, segundo especialistas.
A redução depende do que está previsto no contrato. Se não houver cláusula descartando a queda do preço, é cabível solicitar a redução, desde que o valor não seja menor que o estipulado inicialmente.
O advogado imobiliário Valdenir Rodrigues orienta que a redução do valor cobrado pelo aluguel não ocorre quando o contrato prevê que o reajuste será apenas para cima, situação que ocorre na maioria dos casos. “Mas, quando não há essa cláusula, o entendimento é de que deve, sim, ocorrer”, explica.
Decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidaram o entendimento de que a queda no preço do aluguel no período de reajuste só pode ocorrer, contudo, até chegar ao valor inicial do contrato, lembrou o advogado e corretor imobiliário Diovano Rosetti.
Ou seja, se um contrato foi inicialmente firmado com o preço de R$ 3 mil, sofreu um reajuste de R$ 100 no fim de 12 meses e, ao encerrar o segundo ano, o índice estabelecido teve uma queda que indica uma redução de R$ 200 no aluguel, o valor não deverá ir para R$ 2.900, mas sim para o que foi acordado no primeiro ano, disse ele.
Caso o inquilino não consiga a redução no diálogo, tendo provas disso, é possível procurar a Justiça. Nesse caso, a ação deverá ser protocolada na Justiça comum, ou seja, com direito à gratuidade só para pessoas de baixa renda. “Caberá ao juiz avaliar essa medida e, se ele não se sentir capaz, vai nomear um perito, que irá avaliar a residência e as condições”, disse Rodrigues.
Para ambos os especialistas, porém, na maioria das vezes a melhor saída é um acordo entre as partes. “É preciso ser sensato. Procurar a Justiça cria um atrito às vezes desnecessário. E essas ações costumam durar mais do que o tempo do contrato, além de custar caro a quem não tem gratuidade”, diz Rosetti.
Tendência, por ora, de estabilidade
A queda da inflação do aluguel deve provocar uma estabilidade nos preços de novos contratos, com os alugueis não tendo reajuste nem para cima, nem para baixo. É o que explica o corretor imobiliário Nelson Lima Neto.
Com a procura por imóveis ainda superior à oferta na Grande Vitória, os preços das habitações e, consequentemente, do aluguel acabam permanecendo em patamares elevados, afirma o especialista.
A tendência é que os proprietários evitem elevar por agora os preços, considerando inclusive os ganhos no passado, devido às altas do índice entre 2020 e 2021.
No entanto, estima-se uma redução do valor no futuro, com o aumento da quantidade de imóveis ociosos. “Acredito em no máximo 5% de redução na Grande Vitória, pois o ganho financeiro das pessoas não teve um grande aumento e com imóveis na ‘prateleira’, o proprietário fica obrigado a reduzir”, afirmou.
Programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida também devem pressionar para baixo o preço do aluguel a longo prazo, com o aumento da oferta de produtos.
“Hoje, você tem um mercado pulsante, mas nós temos uma defasagem muito grande de produtos. Se continuarmos nesse ritmo, teremos mais ofertas equiparadas com a procura”, afirma.
O déficit habitacional no Espírito Santo até 2019 era de 83.285 residências, sendo 79 mil em área urbana e 39,4 mil na Grande Vitória, de acordo com dados organizados pela Fundação João Pinheiro (FJP), ligada ao Governo de Minas Gerais.
SAIBA MAIS
Cálculo leva uma série de fatores em conta
- Quando é possível reduzir
O valor do aluguel pode ter redução quando o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) tem deflação, desde que o contrato não tenha uma cláusula que descarte o reajuste para baixo quando o índice for negativo.
Para isso, o aconselhado é alertar o locador e tentar um acordo. Além do próprio índice, outras questões podem ser consideradas, como a boa relação entre as partes, as condições do imóvel e o pagamento em dia.
Caso não haja solução no diálogo, é possível entrar na Justiça e pedir a redução do valor do aluguel.
- Como entrar com ação
Para isso, é preciso procurar a Justiça Comum, que dará prazos para ouvir as partes, analisar as provas, apresentar recursos e proferir a decisão final.
A gratuidade nesse tipo de processo não é automática, como nos juizados especiais, e por isso costumam representar custos altos ao morador.
Mas é possível ter gratuidade quem comprovar receber menos de três salários mínimos (R$ 4.236) e tiver a subsistência prejudicada pelos custos processuais.
Essas ações são mais comum em contratos de grande duração e valor. Para pequenos contratos, os custos com advogado e o tempo de espera costumam não vale a pena.
- Entenda o que é o IGP-M
O Índice calcula a inflação de diversos produtos, se assemelhando ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerado a inflação oficial do Brasil. A diferença é que ele também avalia os estágios de produção, não apenas o produto final.
O indicador é o mais utilizado para o reajuste do aluguel. Além dele, outros também podem ser usados, como o próprio IPCA e o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar).
Compõem o índice três outros indicadores: o de Preços ao Produtor Amplo (IPA), em 60% do cálculo; o de Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30%; e o Nacional de Custo da Construção (INCC), com 10%.
Em 2023, a deflação do IGP-M, ou seja, a “inflação negativa” foi de menos 3,89% até novembro.
- Histórico
Em 2020 e 2021, o IGP-M enfrentou sucessivas altas até chegar a um ápice em maio de 2021, quando o indicador acumulou uma alta de 37,04% em 12 meses.
O principal motivo foi a alta do dólar no período, que alcançou R$ 5,97 em maio de 2020.
Desde abril do ano passado, o índice tem registrado variações negativas no acumulado de 12 meses.
Fontes: InfoMoney, Folha de S. Paulo e especialistas citados
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